文|邓浩志
(资料图片仅供参考)
最近关于楼市低迷的内容很多,从新闻的角度看,这是事实,无法回避。从自媒体的角度看,这是热点,必须蹭一下。但至目前为止,还没有谁把楼市低迷的原因说清楚。媒体,还是习惯在低迷的数据中找亮点。自媒体,也就把数据罗列一下,贩卖一下焦虑而已。实际上如果我们看不清问题的核心所在,就不能正确出招应对。以往,大家都总以为政策工具箱里有很多工具可以调节市场。但过去一年多时间,大家发现,好像用了这么多招,似乎都不太管用。什么原因呢?
中国商品房市场23年,五轮上涨,五轮下跌。每次下跌都是政策调控的结果。然而这次下跌和历次情况都不同,这次出现了严重的信心不足,部分业内人士甚至有点心灰意冷的感觉。很多城市全面放开限购,仍然没有人敢买。部分有购买力的,有需求的,也不敢出手。
一是怕收入还会继续下降,支撑不了。
当前的就业环境形势情况并不理想,一些岗位和职位虽然暂时不担心被裁掉,但收入也有一定程度的下滑。而民企的压力似乎就更大……
中国最大的行业房地产不景之后,3000万从业人员,8000万农民工都受到了冲击,连同大批的房地产上下游行业一并受影响。除了房地产外,不少行业这两年也是压力山大,所以收入下降、失业,或者担心失业是普遍的状况。于是大家都不敢消费,不敢投资,都拼命存款。甚至有因为经济紧张,而选择卖掉家庭住房的情况。在问题暴露的初期,通过舆论引导,的确能起到一定的缓解信心不足的问题。但问题持续并且没有得到改善,甚至和宣传的有较大差距,反而强化了“狼来了”的效果。
二是怕买了房,价格还会下跌,抄底抄在山腰上。
从宏观视角看,过去两年,全国楼市经历了四轮规模较大的降价。分别是2021年底,2022年初,5月,12月。每次降价大潮,各板块价格都比之前更加低。对没买房的人而言,房价低当然是好事。但如果房价连续下跌,反而会让想买房的人望而却步。都担心自己买了之后价格会更便宜。这是羊群效应,同时也解释了为什么房价涨的时候大家反而更愿意买;当前房价连续下行的势头,有点像当年连续上升的势头一样,摁都摁不住。要想购买力信心恢复,至少要让房价先稳住,不要再下跌。但当前形势,除非来大招,狠招,超常规动作,否则很难改变。
三是怕买了房,政策又收紧,政策最近的松绑只是暂时性的动作。
房住不炒,已成为了房地产行业及楼市头上的达摩利斯之剑。更要命的是,很大一部分人已经坚定地理解为,打压楼市与房价是长期的,救市只是短期手段而已。当然,在房住不炒提出的初期,政策也的确是以打压占绝对主导。结果就是,现在阶段性的政策松绑,市场有点不太相信了。怕当前的利好政策,只是缓解地方财政压力的手段,只是启动经济复苏的权宜之计,只是一个阶段性的妥协方案。等市场稍微好点了,经济启动了,各种打压就会再次降临。大家就担心,房买后限售又回来了,限价又出了,房价又跌了,流动性又被限制了……
四是怕买了会被征税,不是买不起,是怕养不起。
说的就是房地产税问题。这个税种之前一直在讨论合法性和合理性。但由于前几年直接提出跳过立法,走试点的办法。于是所有人都相信,房地产税是必然开征的,剩下的只是时间问题。但由于各种原因,试点一直没有展开,而实际上,房地产税没有开始试点,没有人知道方案,这负面效应可能比直接开征影响更厉害。大家都不知道方案会怎么,都不知道自己会不会被征。网络上流传的,各种吓人的征收方案等于每年在你身上割一块肉。于是乎很多人宁愿等,等不确定性变成确定性,然后再作决策。
以上四点,严重打击了房地产市场购买力的信心,直接导致中国楼市创纪录地低迷近了两年时间,并且暂时看不到复苏的势头。
我感觉这轮楼市,已经不能像以前那样,通过松绑限购的方式来解决购买力不足的问题。而是必须从根本上从新认识中国的房地产行业,房地产业,以及构筑在其之上的整个金融系统,对经济运行,对社会需求的根本逻辑,然后再确定后面的路该怎么走;长期政策应该怎么定。当前楼市,炒不炒房,已经不再是重点。
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